La dation comme moyen de paiement - vente à promoteur ? - <title>Vente à promoteur conseil expert propriétaires comment vendre à un promoteur</title>

Au vu de la lisibilité de mon ancien blog, je vous conseille d'aller sur mon nouveau site, suivez le lien :

http://www.lalyonnaise.fr/faq-la-lyonnaise/le-promoteur-me-propose-une-dation/

mais cet article est un complément !

Certains propriétaires s'interrogent sur ce type de paiement.

Dation en paiement Définition :

Dans le cas qui nous concerne, la dation est le mécanisme par lequel le promoteur immobilier substitue le paiement de sa dette, née de la vente, à l'acquisition d'un ou plusieurs appartements par le propriétaire foncier. Cette dation peut portée sur la totalité de la créance (à savoir du prix de la cession du terrain) ou sur une partie (liquidité+appartement).

Est ce une bonne idée ?

Pour ma part il est rare que je conseille la dation à mes clients sauf dans certains cas particuliers où il peut y avoir un intérêt.

Pourquoi ?

Parce que ce sont des risques supplémentaires liées à des problématiques juridiques, économiques et pratiques. Sur ce type de questionnement, votre notaire est totalement apte à vous répondre. Aussi, posez lui les bonnes questions :)

Juridiquement :

La dation existe dès lors qu'il "est remis au créancier autre chose que l'objet lui même de la dette".S'agissant d'une obligation de faire (construire), le transfert de propriété ne peut s'opérer tant que la chose n'a pas été réalisée et construite définitivement" Imaginez que le promoteur arrête son chantier, vous souhaitez faire machine arrière et demander le paiement "impossible la créance n'est pas née!"  Bref, faut prévoir le transfert de propriété dans la promesse par une clause particulière... 

Économiquement :

Il faut avoir un prisme de vue global. Pour encourager la production de logement, l'Etat met en place des lois de défiscalisations ayant deux effets sur le futur acquéreur : emprunter plus avec la même mensualité (PTZ et compagnie...) et payer moins d'impôts. Vous connaissez la politique de la fuite en avant ? Et bien, idem dans la promotion immobilière => augmentation du prix au m² habitable... Donc pour y pallier "négociation sur le prix de sortie"

Un aspect est également essentiel qui est celui de la fiscalité de la dation en paiement : 

L'administration fiscale n'est pas regardante jusqu'à 15% en dessous du prix moyen...Aussi, je ne conseille pas de s'acharner à négocier au delà car si le promoteur accepte ce n'est pas lui qui risque de recevoir la visite des impôts ! 

De manière pragmatique :

Faire sauter les frais de commercialisation, généralement le promoteur vous le propose de lui même.

Penser au coût des deux déménagements, des loyers payés entre temps...En effet, dans le cadre d'une dation (cession de terrain contre locaux commerciaux, échange terrain contre appartement, échange maison contre appartement...), le terrain, maison vous permettra d'acquérir un bien en l'état futur d'achèvement. Aussi, il y a des délais entre la cession de votre bien et l'acquisition de l'appartement en dation, cela à un coût, en sachant qu'il ne faut pas oublier la tolérance de l'administration fiscale énoncé plus haut...

Le fait de ne pas débourser le prix du terrain à mi commercialisation permet aux promoteurs un gain sur ses frais fi, ça se chiffre aussi...

En bref, la dation c'est bien lorsque le programme est majoritairement destiné à de l'accession, bien placé, quand celle ci a été bien négocié financièrement (et pas seulement en vous enlevant les frais de commercialisation) et quand les problématiques liées au risque juridique ont été anticipé contractuellement.

Vous pouvez en savoir un peu plus sur la dation par mon nouveau site :

http://www.lalyonnaise.fr/faq-la-lyonnaise/le-promoteur-me-propose-une-dation/

Dans la Foire aux questions, j'appréhende plusieurs problématiques rencontrées par les particuliers, il y a une barre d'outils qui est à votre disposition, bonne lecture à tous et peut être à bientôt! Catherine Dimech