Overblog Suivre ce blog
Editer la page Administration Créer mon blog

Valoriser son bien

Publié par CD

 

En tant que propriétaire, la valorisation de votre bien est une question prédominante.

En effet, plusieurs questions me sont souvent posées :

1-La vente de mon bien à un promoteur immobilier est elle financièrement plus interessante ?

La réponse va dépendre de l'emplacement de votre terrain, de sa configuration ainsi que de sa surface.

En effet, un promoteur immobilier a pour fonction la création de logements. Aussi, votre parcelle doit permettre la création d'une opération immobilière de taille suffisante. 

Comment le savoir ?

Chaque commune mets à disposition un document appelé le Plan Local d'Urbanisme. Ce document, comportant notamment un plan de zonage et une règlementation de zone, va permettre au promoteur immobilier de dégager une surface de plancher, qui est l'équivalente des droits à construire, possible sur votre parcelle.

En tant que propriétaire, afin de valoriser son bien, il est donc essentiel de connaître la surface de plancher réalisable sur sa propriété pour répondre à la question de l'intérêt financier.

 

2 - Comment être certain que le proposition financière émise par le promoteur correspond à une réalité économique et non pas une tentative de gain financier sur ma propriété ?

 

Le bilan financier d'un promoteur immobilier obéit à une méthode en compte à rebours. Ils partent de l'hypothèse d'un chiffre d'affaires de l'opération projetée et vont appliquer leur différentes charges pour en déduire le prix de votre bien.

La méthode ci dessous rédigée est une manière approximative de vous aider :

Afin de connaître le chiffres d'affaires hypothétiques du ou des promoteurs qui vous font une proposition, il vous faut connaître :

- La surface habitable totale de l'opération (SHAB)

- Le pourcentage de logement sociaux.

- Le nombre de parking

- Le prix d'un parking 

- Le prix moyen du m² habitable TTC de l'opération.

- Le prix m² habitable TTC (parking inclus) des logements sociax

Exemple : secteur LYON

- 2000 m² de SHAB

- 20 % de logements sociaux

-  36 parkings

- 15 000 € par place de parking (logemts autres que sociaux)

- 3850 € m² TTC hors parking 

- 2350 € m²TTC parking inclus

Calcul :

Nombre de m² habitable réservé pour les logements sociaux :

- 2000*0.2 = 400

CATTC de la vente de logements sociaux : 

- 400* 2350 = 940 000

CATTC du nombre de parking hors logements sociaux

- 29 * 15000 = 435 000

CA TTC de la vente de logements autres que sociaux :

- 1600 *3850 = 6 160 000

CATTC TOTAL de l'opération projetée :

6 160 000 +  940 000 +  435 000 = 7 535 000

Montant approximatif de la charge foncière hors frais ( votre bien)

7 535 000 *0.19  = 1 431 650 €

Dans l'exemple ci dessus, la proposition financière d'achat du bien doit être de l'ordre de  1 431 650 euros, à savoir, 650 € le m² S.D.P (surface de plancher).

Pour avoir une certitude sur la valorisation, une expertise reste la plus sure méthode.

Généralement, le coût d'une telle expertise va dépendre de la complexité de votre bien mais s'échelonne bien souvent entre 800  et 1500 €.