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Nous avons des locataires : comment faire ? quelles indemnités ?

Publié le par La Lyonnaise

Bonjour à tous,

Ce n'est pas une question anodine et elle emporte bien des conséquences.

Reprenons à la base.

Lorsque l'on cède son bien à un promoteur immobilier, celui-ci doit être "libre de toute occupation", et notamment, il ne doit pas y avoir, de baux en cours, au moment de l'acquisition par ce dernier (c'est à dire au moment de l'acte de vente)

A ce titre, il faut distinguer les baux d'habitation des baux commerciaux.

Concernant les baux commerciaux :

Généralement, vous laissez le promoteur négocier directement avec votre locataire et vous me dites " non mais c'est le promoteur qui paie"...Euuuh, comment vous dire: NON ! 

La valorisation de votre bien se fait selon un compte à rebours (cf différents articles et livre blanc) Lorsque le promoteur a fait son bilan financier, il obtient le montant de la charge foncière. 

Prenons un exemple : un promoteur a 1 million d'euros pour votre parcelle, votre locataire veut 100 000 euros et bien le promoteur vous fera une proposition à 900 000 euros mais votre parcelle vaudra bien 1 million, les 100 000 euros iront à votre locataire.

Tout ça pour dire quoi ?

1- Le montant de l'indemnité d'éviction vient en déficit de la valeur de votre bien.

2- Le problème, c'est qu'en matière d'éviction c'est "la grande foire". 

Vous êtes interdépendant de votre locataire, s'il ne part pas, rien ne se fera, donc un promoteur va "logiquement" vouloir "closer" votre locataire et comment on fait ? et bien, on propose plus que les autres... et des disproportions ahurissantes se créent entre CA et indemnités. Je n'ai rien contre les détenteurs de fonds de commerce,loin de là, qu'il profite de la valorisation de votre bien dans le cadre d'une cession à promoteur, je peux l'entendre mais généralement ce que je vois, n'est pas entendable...Bref, la législation organise la fixation du montant de l'indemnité et ce qu'elle recouvre.Aussi, utilisez le droit.

L'indemnité se conclura par un protocole d'accord liée à votre promesse de vente. Aussi, il comportera les mêmes conditions et délais.

Concernant les baux d'habitations :

Plus surprenant sur les baux d'habitation...,Je ne compte plus les fois où j'ai vu des propriétaires signés une promesse de vente avec des locataires en se disant "bon ben on verra ça après" ! J'ose vous le dire de manière assez rude et non courtoise mais compréhensible de tous : Euuuuh vous êtes sérieux ??? 

Reprenons, vous signez une promesse unilatérale, à savoir, vous seul êtes engagés à la cession de votre bien. Le promoteur a une simple levée d'option. Généralement aucune condition faisant référence au locataire mais seule la mention "libre de toute occupation" et dans un paragraphe très loin dans votre promesse entre différents "blabla juridique" se trouvent la mention "en cas de non libération des lieux une astreinte de 1000 euros par jour de retard".

Alors, ce que je peux voir arriver...un promoteur qui lève l'option d'achat et des locataires qui ne veulent pas partir et croyez moi, c'est plus souvent qu'on ne le croit...

En effet, la législation en terme de baux d'habitation est très protectrice des locataires. Cette dernière a été renforcée par la loi ALUR et la Loi Macron.Donc n'oubliez pas, pour les baux signés après 2015, ce n'est pas 3 ans pour la première période, mais 6 ans ! idem super protection pour les plus de 65 ans...Le motif légal vous l'avez, mais les délais, bien souvent, ne coincident pas. Idem que pour les fonds de commerces, vous aurez à signer des protocoles d'accord avec vos locataires. Ces derniers sont en droit de demander des indemnités. 

Il n'y a pas de règles en l'espèce et la manière de "traiter" les baux d'habitation est très hétérogène. Ce que je peux vous dire, c'est que si, vous vous en occuper, pas de problème par contre, penser bien à mettre dans votre PUV, une condition de libération des lieux par l'ensemble de vos locataires à votre bénéfice... 

Bonne journée!

 

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